【住宅ローンの節約】繰り上げ返済や借り換えの検討をしてみる

繰上返済の効果

マンション購入時に住宅金融公庫から2100万円借りました。

通常融資が1500万円、特別加算が600万円です。

当時の借入金利はそれぞれ3.60％、3.75％でした。

• １回目の繰上返済はマンションを買った翌年に約１００万円。３年短縮。
• ２回目も同じ年に約４００万円。９年半短縮。
• ３回目はその２年後に約１２０万円。２年短縮。
• ４回目はその５年後、特別加算の残額、約３１０万円を返済。
  これで月々のローンが減ったので貯蓄が増えました。
• 最後の５回目も同じ年、通常融資の残額、約７２０万円返済。

繰上返済によって払わずに済んだ利息は、約１１８０万円　になります。

繰上返済手数料が無料の時の公庫借入だったのでラッキーでしたが、４回目の特別加算額を完済して通常融資のみにした時は手数料が5000円かかりました。

これから借りる方は手数料も要チェックですね。

もしも、ウチが「新規」でこれから住宅ローンを組むなら、 借入額が少な目で早く返済できる自信があれば変動金利、これから金利があがりそうと思えば長期固定金利でしょうか。

変動金利は金利が低いのがメリットで、金利上昇のリスクがデメリットです。

固定金利は金利が変動金利より高目なのがデメリットですが、長期にわたる返済計画が立てやすいのがメリットです。

ローン借換の効果

ウチの場合、ローンの借換も検討したのですが、手続きが面倒だし、新たにローンを組むのに、残額より多い額を借りるプランをすすめられたりしたのでやめてしまいました。（手数料など借り換えにかかるコストに注意しましょう。）早く繰上返済するつもりでしたし・・・。

でも一般にはローン残高が１０００万円以上、期間が１０年以上残っていて旧ローンと新ローンの金利の差が１％以上なら、借り換えるとお得と言われています。

長く借りるようなら絶対検討すべきですね。

今の住宅ローンは昔と違って、ネットで繰上返済が手軽に出来るものもあります。

住宅ローン返済の道のり

住宅ローンの完済までの道のりを表にしてみました。

こうしてみると、計画的でなく結構行き当たりばったりですね。

年間貯蓄額も年によって変動がありました。給料大幅減の年もありましたし。

貯蓄方法というのも特別ないんですよ。 毎月お給料の残りが貯まっていくという感じですね。

「なるべくお金を使わない」、「なるべくお金を残す」が基本です。

貯蓄方法って、給料が出たら最初に貯金を取り分けて、 残りで生活をやりくりする「先貯め型」と、 生活費の残りを貯金する「後貯め型」の二つに大きく分かれると思うのですが 私はどちらかと言えば後者ですね。気持ちに余裕があったほうがいいので・・・。

例えば、同じ10万でも「これだけしか使えない」というのと 「これだけ使える」というのは気持ちの上で違いますね。 （あっ、でも子どもの教育資金は最初に貯金します。）

夫が一生懸命働いて得たお金ですから「無駄には遣うまい」と心に誓って、 月末になるべく多くのお金を残すようにがんばります。

後貯め貯蓄でも貯められたのは、１ヶ月の生活費を決めて生活したからだと思います。 （結局は、先貯め貯蓄と一緒のことなんですけどね。）

家計簿をつけていると、これだけあれば、 無理せず１ヶ月暮らせるという額がわかってきます。

ウチの場合、ローン完済前はもっとお小遣いが少なかったですし、 子どもが小さいうちは食費を押えたりして約11～12万で暮らしていた年もあります。

でも生活してると、冠婚葬祭があったり、 突然家電が壊れて買い換えなきゃいけなかったり、 保険や税金、車検なんかのお金が要る時がありますよね。

こういうお金は毎月の生活費とは区別して特別支出用として 別に積立てているお金から出します。 （ウチの場合ですと特別支出用積立として毎月５万、年間６０万。余ったら貯蓄。）

繰上返済って早ければ早いほどお得っていいますけど、 確かに最初の繰上返済は効果的でしたね。 一度やるとあまりの効果に病みつきになると言いますが、ワタシもそうでした。

今から思えば結構無理したかも・・・（冷や汗）。

手持ちの貯蓄が手薄になると 万一の場合困りますので、ある程度貯蓄を残したほうがいいと思います。

年間ローン返済額が約105万、生活費が年間約130～160万、 特別支出額が年間約50～60万。残りが貯蓄ということになります。

次の大きな目標は「教育費」と「老後の安心」、節約と貯蓄の日々は続きます・・・。